指数显示
操盘必读 > > 正文
房地产行业:效率与模式才是突围之道-周报210221
来源:长江证券 2021-02-23

          调控本质为“对冲“而非“转向“,效率与模式才是突围之道总量角度预计销售高景气短期延续。1月新房销售量价齐升,虽然就地过年导致返乡置业或受一定影响,但核心城市和都市圈也有间接受益,相关统计数据亦显示年初楼市的高景气在春节假期仍有一定延续。尽管部分热点城市调控加码,但上年较充裕的流动性与股市的财富效应等或仍对楼市有一定滞后影响,购房者正常的刚需与改善需求也仍会持续释放,总量角度下预计行业高景气或短期难改(尤其上年低基数背景)。

     严格信贷监管本质仍为“对冲“而非“转向“。上年末央行与银保监会出台房地产贷款集中度政策,信贷监管与额度控制成为行业关注的焦点。此外面对热点城市房价上涨压力,北上深等城市1月下旬地产调控政策均有所加码,其中严查违规信贷资金进入楼市炒房(如严控经营贷)等举措成为重要抓手,部分区域甚至传出银行房贷额度收紧的消息,一定程度引发市场对于政策强度的担忧。诚然,我们也观测到融360统计的全国首套与二套房贷利率均环比小幅上行,广州等地首套房贷利率水平甚至上涨10BP以上,但我们认为严格信贷监管本质仍是“对冲“,政策的灵活性与针对性均远高于过往,并非全局性“急转弯“(LPR并未提升即为明证),最终仍指向行业的稳定性。

     交易层面短期承压,但开发配置性价比仍突出。政策调控加码尤其严格信贷监管一定程度或对风险偏好形成压制,从历史经验去看,分母的影响短期可能偏大,这会导致交易层面承压。但开发配置性价比仍突出,行业整体相对稳定与拿地毛利率见底,可确保房企业绩稳健增长,再叠加4%-5%的股息率,预计持有龙头房企仍有望获得10%左右的底线回报率。我们亦需重视房企估值修复的双重期权,一是开发处于格局优化的前夜(房企在资金头寸和经营效率等“竞争力“层面已分出胜负,今年有望在土地和并购等“要素市场“看到分化加剧),股息率和债券收益率非常显著的背离;二是新业务的隐含价值,分部估值角度下,目前房企是极度的多元化折价标的(但龙湖、万科等双轮驱动的房企,已经有比较明显的估值溢价,其本质是对自持和物业等类永续现金流的追逐)。

     开发板块:效率与模式才是突围之道,首选“开发+自持“双轮驱动的战略领先型房企,如【万科A、新城控股】,关注能持续创造净现金流的效率型房企,如【保利地产、金地集团】,以及【金科股份、中南建设、阳光城】等弹性标的。

     物业板块:物业一直是我们非常重视的核心推荐板块,一是板块性质的高增长,即使考虑含金量和持续性,仍有大量的优质物企具备真成长属性,二是随着商业模式的进阶,物企估值有可能不断上台阶。首选具备商业模式进阶能力【基础服务商->集成服务商->平台服务商】的龙头物企,次选服务品质和资源禀赋相对领先的“进取型“民营物企,关注市场化能力相对较强的“资源型“国有物企,A股建议关注【招商积余】。

     风险提示;

     1.开发端需求侧相对稳态的持续时间有不确定性,供给侧优化进展可能低于预期;

     2.龙头物企竞争加剧导致市场化拓展进度和盈利低于预期。


免责声明:新闻资讯内容均源自第三方,文章观点仅代表作者本人,不代表指南针立场。若内容涉及投资建议, 仅供参考勿作为投资依据。
投资有风险,入市需谨慎。

Copyright(C) 1999-2018 Beijing Compass Technology Development Co.,Ltd. All Rights Reserved.

京公网安备11010502026941号 京ICP备05002498号    (中国证监会核发证书编号:000595)

北京指南针科技发展股份有限公司 Tel:86-10-82559988