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房地产开发行业:深圳土地制度改革,重点房企连续五周净融资额为负-...201022
来源:国盛证券 2020-10-22

 行情回顾:小幅落后大盘。截至10月18日前,中信房地产指数累计变动为-0.45%,小幅落后大盘0.48个百分点,在29个中信行业板块位于倒数第三。本周上涨个股共64只,下跌69只,停牌12只,上涨个股数量较上周减少49%。

     成交情况:52城新房成交面积同比增加1.9%。本周52个城市新房成交面积为817.25万平方米,同比上涨1.9%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为65.32、314.05、437.88万平方米,环比值分别增加88.6%、394.4%、245.9%,单周同比变动分别为-31.4%、-11.4%、-24.3%。从42周累计同比数据来看,本周一线城市中,北京(4.9%)和深圳(3.9%)为正,广州(-5.1%)和上海(-5.0%)为负。二三线城市中有26个城市实现同比正增长。

     去化情况:15城去化周期环比下降1%,同比基本持平。本周样本一线、二线、三线城市去化周期50.3、82.1、41.8周,环比分别上升15.4%、下降4.3%、下降7.4%。具体城市来看,北京(24%)、上海(16%)、深圳(21%)、杭州(76%)、南京(13%)、南宁(28%)等共计13城去化月数环比上升。去化周期低于12个月的城市为上海(5.1)、广州(8.5)、南宁(10.9)、温州(11.3)与宁波(3.8),这些地区供应略显不足,房价存在上涨动力。另一方面,厦门、莆田库存去化周期超过30个月,福州和杭州数值接近30个月,市场供过于求,房价可能面临回调压力。

     政策追踪:深圳土地供应不足有望缓解,无锡调整职工家庭二套房公积金贷款利率。本周中央政策,中共中央办公厅、国务院办公厅推进深圳利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制,深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。地方层面,温州发起公共建筑节能改造示范项目,杭州市政府与蚂蚁集团签订战略合作框架协议。长沙发布调控新政,合肥筹集政策性租赁住房,无锡调整公积金贷款利率。

     融资情况:本周共发行房企信用债7只,净融资额为负207.02亿元。本周共发行房企信用债7只,环比增加7只;本发行规模共计81.8亿元,环比增加81.8亿元;本周总偿还量288.82亿元,环比增加261.34亿元,净融资额为-207.02亿元,环比减少179.54亿元。

     投资建议:本周各线城市成交增速有所回落,行业融资情况和地产行业政策有所收紧。但货币充足,刚需和改善需求依旧坚挺,头部房企通过高于行业的运营管理能力和融资优势仍能持续成长,龙头房企价值显著低估,建议关注:1.财务稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企,如金地集团、保利地产、万科A;2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企,如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产:华润置地、新城控股、龙湖集团、大悦城;4.推荐关注经纪服务赛道龙头:贝壳、我爱我家、世联行。

     风险提示:疫情影响超预期,销售超预期下行。


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