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房地产行业:深圳出台新政降温,因城施策方针下调控总趋势不改200715
来源:东方证券 2020-07-16

      事件

     深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及调整购房年限,调整信贷政策、税费政策,调整普通住宅标准等。

     核心观点

     户籍居民增加社保年限要求,刚需和投资需求受抑制。新政规定深圳户口居民需落户满3年,且购房之日前连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险才可购房,此前对户籍居民购房没有限制;此外夫妻离异的,任何一方自离异之日起3年内购房,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,限制了家庭购房的数量。由于此前户籍居民购房没有限制,在新政实施后预计短期需求会明显回落。

     信贷政策和税费政策调整,交易成本明显增加。新政在原有普通住宅标准的基础上增加了总价限制,同时,也增加了非普通住宅的首付比例,降低了大面积高总价产品加杠杆的空间。同时将个人住房增值税免征年限由2年调整至5年,也会大幅度增加二手房的交易税费,对于高端市场和二手房交易都会将产生较大影响。

     短期市场降温不可避免,但或带动周边城市市场发展。和其他一线城市政策相比,深圳依然相对宽松,其他城市进一步收紧的概率不大。目前核心城市及周边都市圈对于人口的吸引力依然较强,从此前北京、上海政策收紧的结果看,核心城市政策收紧常常能够分流需求,带动环京、环沪城市房地产市场,在国家大力推进都市圈战略的大背景下,深圳市场收紧也可能会带动周边低能级城市的发展。

     投资建议与投资标的

     深圳715新政提高了户籍居民购房门槛,增加了交易难度和交易成本,短期市场的降温不可避免,表明地方“因城施策“并不能脱离“房住不炒“的大框架。但是深圳市场自有其特殊性,其他城市跟风加码的概率不大,对于其他都市圈的影响也较为有限,深圳新政不会改变行业中长期稳定向好的基本面。从历史来看,核心城市政策收紧往往会带动周边城市市场的发展,中长期深圳新政或带来区域结构性的投资机会。标的上聚焦布局广泛、融资端具有优势的龙头公司,推荐万科A(000002,买入)、保利地产(600048,买入)、金地集团(600383,买入);业绩具有弹性、公司治理优秀的潜力公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、中南建设(000961,买入)。同时我们仍看好物管龙头全年的超额收益,推荐永升生活服务(01995,买入)、碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,增持)。

     风险提示

     销售大幅低于预期。

     政策调控严厉程度超预期。


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